Questa anomalia giuridica, rimasta irrisolta per decenni, ha causato disagi concreti per i residenti: il Comune, non essendo proprietario formale di queste aree, non poteva effettuare interventi di manutenzione, riqualificazione o pubblica illuminazione, lasciando molte zone in una condizione di abbandono.

Oggi, per la prima volta, l’Amministrazione si dota di uno strumento concreto per superare definitivamente questo problema, riconoscendo la funzione pubblica di queste aree e restituendo loro dignità urbana, servizi e piena tutela amministrativa. La delibera si fonda su normative chiare e consolidate: l’art. 31 della Legge 448/1998 e l’art. 6 della Legge Regionale Puglia 26/2020, che consentono ai Comuni di acquisire gratuitamente aree private destinate da oltre vent’anni all’uso pubblico.

L’impegno era già stato assunto nel programma di governo del Sindaco Corrado De Benedittis, e ha trovato prima attuazione,  sin da inizio mandato, attraverso incontri con cittadini e amministratori di condominio e l’avvio di una ricognizione delle situazioni più critiche, il tutto meticolosamente curato dall’assessore all’urbanistica Arch. Antonella Varesano tracciando, così, le basi per l’azione odierna, incardinata presso l’Ufficio Patrimonio, a cura del dirigente Ing. Antonio Cacosso.

La delibera prevede la pubblicazione di un avviso pubblico rivolto ai proprietari delle aree interessate, che potranno aderire volontariamente alla cessione gratuita. Il Comune, dopo l’istruttoria di ciascuna istanza di cessione pervenuta proporrà, ove possibile, al Consiglio Comunale l’acquisizione al patrimonio comunale. La delibera di acquisizione adottata dal Consiglio Comunale comporterà l’inserimento delle strade nel demanio stradale comunale. Questa operazione permetterà finalmente all’Ente di intervenire direttamente sulle strade oggi escluse dai piani di manutenzione, migliorando decoro urbano, sicurezza e qualità della vita nei quartieri coinvolti. Allo stesso tempo, si avvia un processo di riordino catastale e di semplificazione amministrativa, con effetti positivi anche per i cittadini sul piano delle successioni, compravendite e accesso ai servizi.

L'articolo Corato, svolta storica: via libera all’acquisizione gratuita delle strade private a uso pubblico. Approvata la delibera proviene da Il Quarto Potere.

Stabilire a chi appartenga una strada ed a chi spetti la sua manutenzione è spesso un problema complesso, in particolare per le strade di proprietà privata su cui viene esercitato un passaggio pubblico. Si tralasciano le strade vicinali agrarie per fissare l’attenzione sulle strade private atte a garantire accesso ai residenti insediati e create nell’ambito dell’edificato.

Spessissimo tali strade hanno acquisito una funzione pubblica, per essere diventate giocoforza parte della viabilità urbana nella città in espansione e da un punto di vista giuridico sono caratterizzate da una servitù di uso pubblico su un bene di proprietà privata. Per questo necessita una disciplina specifica per la gestione e la ripartizione dei costi relativi a questi tracciati.

Notiamo intanto che per potersi affermare la destinazione pubblica della strada occorre la presenza di tre requisiti:
a) utilizzo al transito da parte di una collettività indiscriminata di cittadini (Cons. Stato, IV, 15 giugno 2012, n. 3531) iure servitutis publicae;
b) l’oggettiva idoneità a soddisfare le esigenze di interesse generale, ad esempio mettendo in comunicazione due strade pubbliche o consentendo di raggiungere spazi pubblici non altrimenti accessibili;
c) un titolo valido per poter affermare il diritto di uso pubblico, ad es.:
o un atto pubblico o privato (provvedimento amministrativo, convenzione fra proprietario ed amministrazione, testamento);
o una usucapione ventennale;
o la protrazione dell’uso da tempo immemorabile;
o il proprietario che mette volontariamente e con carattere di continuità un proprio bene a disposizione della collettività (dicatio ad patriam)

L’iscrizione della strada nell’elenco delle strade di uso pubblico costituisce presunzione dell’effettiva destinazione pubblica, salvo prova contraria che escluda l’uso della strada da parte della collettività Gestione e manutenzione delle strade ad uso pubblico e privato.
Valutati titolarità e funzione della strada, occorre individuare i soggetti cui spetta la cura e la manutenzione del tracciato, nonché le forme in cui questo incombente viene esercitato.

Strade pubbliche
Le strade di proprietà pubblica non presentano particolari problemi, essendo pacifico che gli oneri di manutenzione siano a carico dell’Ente proprietario.
Una partecipazione degli utenti della strada alla gestione della stessa, sotto forma di contributo economico o di esecuzione materiale di lavori, è comunque possibile, (contratto di sponsorizzazione ex art. 19 co. 2 D.Lgs. n. 50/2016) qualora ne avessero interesse.

Strade private
Con riguardo alle strade di proprietà privata occorre fare un distinguo:
a) strade private ad uso privato ossia non destinate al pubblico transito. In questo caso ci si rifà al D.L.Lgt. n. 1446/1918 e gli utenti di tali strade, possono costituirsi in consorzio per la gestione, manutenzione e ricostruzione con una ripartizione di costi tra i soggetti consorziati.
b) strade private ad uso pubblico. In questo caso la costituzione di consorzio per la
manutenzione, sistemazione e ricostruzione della via è invece obbligatoria (art. 14 L. 12 febbraio 1958, n. 126).
L’iniziativa per la costituzione del consorzio, in tali casi, appartiene:
• agli utenti,
• al Comune, che può promuoverne d’ufficio la costituzione in caso di inerzia da parte degli utenti (art. 5, D.L.Lgt. n. 1466/1918),
• al Prefetto, che provvede d’ufficio in caso di inerzia da parte sia degli utenti, sia del Comune (art. 14, co. 2, L. n. 126/1958).

Il Comune è obbligatoriamente tenuto a concorrere nelle spese di manutenzione, sistemazione e ricostruzione delle vie soggette al pubblico transito in misura variabile da un quinto alla metà della spesa, secondo il grado di importanza della strada.
Il Comune partecipa altresì alle decisioni del consorzio, con voto proporzionale alla misura del concorso.
La delibera con cui il Consiglio comunale sancisce la costituzione del Consorzio reca anche l’approvazione dello statuto, dell’elenco degli utenti e del piano di ripartizione delle spese tra gli utenti della strada, per consentirne l’operatività.
I consorzi per la gestione di strade soggette a uso pubblico, infine, assumono natura di enti pubblici e ad essi si applicano le norme sulla contrattualistica pubblica, a differenza dei consorzi per la gestione di strade ad uso privato, che hanno natura di soggetti privati (Cass. civ. Sez. I, 13 ottobre 2014, n. 21593).
Tutto quanto detto fino ad ora è valido quando si tratta di strade costruite in tempi antichi o la cui genesi è incerta o ignota.

Di contro, come già precisato in altra mia nota del 19 ottobre, è ragionevole immaginare che per tracciati realizzati in tempi recenti ed in particolare in esecuzione di Piani di Lottizzazione, vi siano una molteplicità di documenti (convenzione urbanistica, frazionamenti e volture catastali ….) che testimoniano la titolarità della via, ossia la proprietà del suolo su cui la stessa si apre e quindi in base alla destinazione (strade ad uso pubblico e strade ad uso privato) risulta definito a carico di quali
soggetti ed in quali proporzioni cadono i relativi oneri di manutenzione.

L'articolo Strade pubbliche e private ad uso pubblico: nozione e oneri di manutenzione proviene da Il Quarto Potere.

Nel consiglio comunale del 10 ottobre sono stati dibattuti diversi argomenti e mi piace fare, almeno spero, chiarezza su alcune questioni oggetto di dibattito, in particolare sulla proprietà del Diamond, sulla natura pubblica-privata della via Degli Orti e Dalla Chiesa e sull’area su cui dovrebbe sorgere l’Istituto Professionale Luciano Tandoi.

Proprietà Diamond 

Fu stipulata una convenzione con la quale il Comune di Corato aveva il diritto di fruizione dell’impianto dietro pagamento di poche spese limitate al tempo di utilizzo. Ha mai esercitato questo suo diritto?

Essendo stato coprogettista e direttore dei lavori di questa struttura conosco la stessa in tutti i suoi aspetti. L’area su cui sorge è proprietà non comunale ma privata e fu acquistata dai fratelli De Nora di Altamura dai sigg. Lamonica/Cafiero e Lastella, mentre in un secondo momento dal sig. Piarulli fu acquistata l’area su cui è sorto l’albergo Nicotel. Gli stessi De Nora realizzarono l’impianto sportivo e lo gestirono per un certo numero di anni, ma in seguito a varie vicende, la stessa struttura cambiò proprietà e fu acquistata dal gruppo De Gennaro che realizzò anche l’albergo Nicotel. Oggi il tutto, a seguito della bancarotta del gruppo De Gennaro, è all’asta.
Vorrei segnalare che per la realizzazione dell’impianto fu stipulata una convenzione tra il Comune di Corato ed i fratelli De Nora con la quale il Comune di Corato aveva il diritto di fruizione dell’impianto in determinati giorni ed in determinate ore con il pagamento di poche spese limitate al tempo di utilizzo. Ma in mia conoscenza non risulta che il Comune abbia mai esercitato questo suo diritto.

Strade pubbliche o “private a uso pubblico”

C’è la trascrizione della convenzione? C’è la voltura catastale?

La seconda questione che si vuol trattare riguarda le strade pubbliche o private ad uso pubblico delle strade rivenienti dai Piani di Lottizzazione.
Su detto argomento si è sollevato un polverone che iniziato nel consiglio comunale del 10 ottobre ha visto ulteriori strascichi sui media. Il problema concerne la proprietà delle strade via Degli Orti e via della Chiesa. La polemica si è basata sulla fonte considerata per dimostrare la proprietà di un bene.
Questa fonte, presa come riferimento dai dubbiosi, derivava dalle visure catastali secondo cui il sedime di queste strade è riportato ancora oggi in testa a soggetti privati.  Occorre però precisare che il catasto in Italia è valido solo ai fini fiscali e non è probatorio della proprietà, ossia non è una prova che dimostra da un punto di vista giuridico la proprietà di un immobile.
La proprietà comunale di queste strade deriva dalle Convenzioni Urbanistiche che definiscono i rapporti tra lottizzanti e Comune circa le aree per le Urbanizzazioni Primarie ed Urbanizzazione Secondarie.
Non si conosce la specifica convenzione a cui ha fatto riferimento il Sindaco ma in genere le convenzioni urbanistiche stipulate a Corato riportano di regola la seguente dicitura:

“ Le ditte proprietarie (lottizzanti), ……… all’atto della stipula della presente convenzione, cedono a titolo gratuito al Comune di Corato per il quale (art. 107 del T.U. 267/2000) accetta l’ing/arch ………..dirigente pro tempore
a) le aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria costituite dalle strade …….. per una superficie catastale complessiva di rnq……….. riportate in catasto al fg. …. P.lle ………,
b) idem per le aree di urbanizzazioni secondarie ……
Tutte le convenzioni vanno trascritte in quanto comportando il trasferimento della proprietà relativamente a beni immobili trova applicazione la norma generale degli art. 2643 e 2645 c.c.
Ricordando che la funzione precipua della trascrizione è quella di portare a conoscenza anche di terzi quella che è la destinazione economica ed urbanistica dei beni, di conseguenza i dubbiosi avrebbero dovuto far riferimento alla nota di trascrizione e non alla visura catastale.
Di regola alla trascrizione della convenzione urbanistica si associa la voltura catastale che definisce anche da un punto di vista fiscale il soggetto proprietario dell’immobile.
Questa voltura catastale nel caso specifico è mancante, senza che ciò possa mettere in dubbio la proprietà di dette strade.
Quindi quando l’Amministrazione richiama la convenzione, in data 04/12/1991, registrata a Trani il 20/12/1991 al n. 20879 e al n. 25600 RO questa rappresenta la rivendicazione giusta della proprietà pubblica delle vie Degli Orti e Della Chiesa.
Sarebbe comunque opportuno attuare la voltura catastale e controllare se questa operazione vada attuata anche per casi simili.

Istituto Professionale

È idonea l’individuazione dell’area effettuata per la realizzazione del nuovo Istituto professionale?

La terza questione che si vuol trattare riguarda l’individuazione dell’area su cui dovrebbe essere realizzato l’Istituto Professionale, per far ciò occorre fare chiarezza sulle aree “F” come definite dal DM 1444/1968, richiamandone alcuni articoli.
Ricordiamo che questo DM all’art.2 attua un quadro di ripartizione zonale del territorio comunale definendo le seguenti zone omogenee:
A) Essenzialmente il centro storico;
B) La zona di edificazione consolidata;
C) La zona di espansione ossia di nuova edificazione;
D) La zona industriale;
E) La zona agricola;
F) Le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale. (ossia destinata ad attrezzature collettive a disposizione della generalità dei cittadini)
Al successivo art. 4 per le zone “F” si dice che queste aree vanno individuate nella misura di 17,50 mq/abitante di cui 1,50 mq/abitante per le attrezzature per l’istruzione superiore all’obbligo.
Nel caso specifico l’Istituto Professionale non è una scuola dell’obbligo quindi l’area su cui deve sorgere la scuola deve essere reperita nella zona territoriale omogenea “F” e non nelle aree destinati a servizio dei piani attuativi sia che questi interessino le zone residenziali sia che interessino le zone produttive e che nel nostro Piano Regolatore Generale (PRG) sono chiamate “Fi”.
Di conseguenza volendo inserire la scuola professionale nelle aree a servizi del Piano degli Insediamenti Produttivi (P.I.P.) si attua una forzatura in quanto è sufficiente richiamare l’art.5 del DM 1444/’68 che recita:”…… …… 1) nei nuovi insediamenti di carattere industriale o ad essi assimilabili compresi nelle zone D) la superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi (escluse le sedi viarie) non può essere inferiori al 10% – nel PRG di Corato 15% – dell’intera superficie destinata a tali insediamenti.
Quindi la individuazione dell’area effettuata non è idonea in quanto non compatibile con quanto riportato negli artt. 2-4-5 del DM 1444/1968 dal momento che:
a) Deve rientrare nelle aree “F” per le attrezzature di interesse generale;
b) Le aree “F” prevedono una dotazione specifica di standard per gli istituti di istruzione superiore pari a 1,50 mq/abitante;
c) Se l’insediamento della scuola viene effettuato in area destinata a servizi “Fi” della zona P.I.P. si avrebbe un insediamento industriale privo di servizi specifici.
Senza dimenticare che il DM 1444/’68 non è derogabile in quanto è di esclusiva competenza statale.
Ma a ben guardare la Delibera di Consiglio Comunale di individuazione dell’area e da quanto emerso nel dibattito del Consiglio Comunale si comprende che è necessario mettere in atto tutta una procedura che inizia con la disponibilità della Bari Nord a modificare il progetto dell’area a parcheggio a servizio della stazione ferroviaria, quindi attuare un nuovo progetto P.I.P. con la concentrazione delle aree a servizi su cui dovrebbe nascere la scuola ed infine invitare i proprietari di queste aree alla cessione volontaria delle stesse “gratis”.
Di conseguenza pur apprezzando l’intenzione di avere gratis queste aree, la realtà è ben diversa dal momento che il P.I.P. prevede a monte l’esproprio di tutto il territorio interessato dal piano, comprese quindi le aree a servizi. In altre parole non si comprende bene l’approccio operativo tra il P.I.P. ed il possibile recupero ”senza esproprio” dell’area a servizi, non dimenticando i tempi che questa procedura richiede e che secondo chi scrive risulterebbero biblici.
Occorre comunque osservare che nel nostro PRG non sono individuate le aree “F” per le attrezzature di interesse generale, in tali casi è possibile scegliere liberamente l’area di intervento, pertanto, dovendo comunque ricorrere all’esproprio per pubblica utilità lo stesso esproprio potrebbe risultare molto meno oneroso se interessasse un’area agricola. Ovviamente è possibile conservare l’area individuata ma occorre espropriare un’area industriale con oneri espropriativi ben più onerosi oltre al fatto che la stessa area andrebbe sottratta (con esproprio) alla zona PIP che vedrebbe in questo modo
ridurre la sua estensione di circa tre ettari e nel cui ambito andrebbero comunque individuate le aree a servizi nella misura del 15% nel pieno rispetto del PRG.

L'articolo Alcune precisazioni sulla proprietà del Diamond, su via Degli Orti e Dalla Chiesa e sull’area individuata per il nuovo Ipc Tandoi proviene da Il Quarto Potere.

L'articolo Via Degli Orti e via Dalla Chiesa, Salerno chiarisce: “Ho solo invitato l’Amministrazione alla verifica e al perfezionamento degli atti” proviene da Il Quarto Potere.

Nella giornata di ieri il sindaco De Benedittis attraverso un post sul suo profilo Facebook sgombrava ogni dubbio così dichiarando:

“#ViaDegliOrti e #ViaGenDallaChiesa sono strade pubbliche.
Nello scorso Consiglio comunale, un consigliere di opposizione aveva sollevato il dubbio che si trattasse di strade private ad uso pubblico ritenendo, pertanto, illegittimo il lavoro di rifacimento del tappeto di asfalto, realizzato qualche settimana fa.
Eravamo certi che l’Ufficio tecnico avesse agito in modo corretto. In ogni caso, abbiamo chiesto un ulteriore approfondimento, che ha confermato le nostre convinzioni. Infatti, tali strade sono state cedute gratuitamente al Comune in virtù della stipula della convenzione, in data 04/12/1991, registrata a Trani il 20/12/1991 al n. 20879 e al n. 25600 RO.
Andiamo avanti convinti e sicuri, nel rifacimento delle strade della nostra città.”

Oggi secondo quanto riportato in una nota da Niccolò Longo, presidente dell’associazione politica Articolo 49, la questione potrebbe riaprirsi perché, “Per la giurisprudenza una strada pubblica può essere definita tale solo quando c’è un atto pubblico che lo attesti” – scrive Longo – quindi,  “A questo punto vien da chiedersi come mai il Sindaco abbia citato una convenzione e non un atto di cessione a sostegno delle proprie dichiarazioni.”  

Di seguito la nota integrale:

“VIA DEGLI ORTI E VIA DELLA CHIESA:
E SE LA TOPPA FOSSE PEGGIO DEL BUCO?

Lo scambio in consiglio comunale tra il consigliere Ignazio Salerno e l’assessore Sinisi prima e il Sindaco poi, ha incuriosito tutti sulla proprietà di via Degli Orti e via Della Chiesa.
Secondo gli approfondimenti del consigliere, le vie sarebbero intestate a privati e non al comune di Corato.
Dopo gli approfondimenti promessi dall’assessore nel corso del consiglio comunale, il Sindaco ieri ha comunicato che le strade oggetto della discussione sono inequivocabilmente pubbliche.
A sostegno delle sue certezze cita una convenzione del 1991 in cui i privati avrebbero ceduto le aree al Comune.
Non abbiamo motivo di dubitare di quanto sostenuto dal Sindaco, tuttavia, risulta curioso che le visure catastali non riportino il comune come proprietario delle aree.
Per la giurisprudenza una strada pubblica può essere definita tale solo quando c’è un atto pubblico che lo attesti.
A questo punto vien da chiedersi come mai il Sindaco abbia citato una convenzione e non un atto di cessione a sostegno delle proprie dichiarazioni.
Il dubbio sorge perché nelle convenzioni per le lottizzazioni simili a quella citata dal Sindaco è prevista l’obbligazione del privato a cedere le aree su cui insiste la strada privata affinché possa diventare pubblica.
Tuttavia, tale obbligazione va perfezionata con un atto di cessione, tanto vero che per la giurisprudenza, l’obbligazione decade dopo dieci anni, per cui, teoricamente, ciascuna delle parti si potrebbe rifiutare di finalizzare la cessione.
Ora, diamo per scontato che il Sindaco abbia citato la convenzione ma che in realtà esista un atto che abbia finalizzato la cessione perché in caso contrario, quelle strade non possono essere definite pubbliche.
È importante chiarire il punto perché non passi l’idea bislacca che un atto di convenzione non finalizzato sia sufficiente per definire pubblica una strada e acquisirla al patrimonio.
Le strade private ad uso pubblico sono proprio quelle aree di proprietà di privati la cui cessione al comune non si è mai finalizzata.
Ma se per pura ipotesi, per il nostro Sindaco una convenzione non finalizzata producesse comunque una acquisizione al patrimonio, allora cari amici, avremmo risolto il problema delle strade private ad uso pubblico.
Da ieri sarebbero magicamente tutte pubbliche!
Per sgombrare il campo da questi dubbi, non ci resta che aspettare di vedere gli atti di cessione, magari sottoscritti contestualmente alle convenzioni e con opportuna comunicazione al catasto.”

L'articolo Via Degli Orti e via Della Chiesa: pubbliche o private? Articolo 49 a De Benedittis: “Esiste un atto di cessione al comune?” proviene da Il Quarto Potere.