Di Vincenzo Petrone “libero pensatore”
Nel consiglio comunale del 10 ottobre sono stati dibattuti diversi argomenti e mi piace fare, almeno spero, chiarezza su alcune questioni oggetto di dibattito, in particolare sulla proprietà del Diamond, sulla natura pubblica-privata della via Degli Orti e Dalla Chiesa e sull’area su cui dovrebbe sorgere l’Istituto Professionale Luciano Tandoi.
Proprietà Diamond
Fu stipulata una convenzione con la quale il Comune di Corato aveva il diritto di fruizione dell’impianto dietro pagamento di poche spese limitate al tempo di utilizzo. Ha mai esercitato questo suo diritto?
Essendo stato coprogettista e direttore dei lavori di questa struttura conosco la stessa in tutti i suoi aspetti. L’area su cui sorge è proprietà non comunale ma privata e fu acquistata dai fratelli De Nora di Altamura dai sigg. Lamonica/Cafiero e Lastella, mentre in un secondo momento dal sig. Piarulli fu acquistata l’area su cui è sorto l’albergo Nicotel. Gli stessi De Nora realizzarono l’impianto sportivo e lo gestirono per un certo numero di anni, ma in seguito a varie vicende, la stessa struttura cambiò proprietà e fu acquistata dal gruppo De Gennaro che realizzò anche l’albergo Nicotel. Oggi il tutto, a seguito della bancarotta del gruppo De Gennaro, è all’asta.
Vorrei segnalare che per la realizzazione dell’impianto fu stipulata una convenzione tra il Comune di Corato ed i fratelli De Nora con la quale il Comune di Corato aveva il diritto di fruizione dell’impianto in determinati giorni ed in determinate ore con il pagamento di poche spese limitate al tempo di utilizzo. Ma in mia conoscenza non risulta che il Comune abbia mai esercitato questo suo diritto.
Strade pubbliche o “private a uso pubblico”
C’è la trascrizione della convenzione? C’è la voltura catastale?
La seconda questione che si vuol trattare riguarda le strade pubbliche o private ad uso pubblico delle strade rivenienti dai Piani di Lottizzazione.
Su detto argomento si è sollevato un polverone che iniziato nel consiglio comunale del 10 ottobre ha visto ulteriori strascichi sui media. Il problema concerne la proprietà delle strade via Degli Orti e via della Chiesa. La polemica si è basata sulla fonte considerata per dimostrare la proprietà di un bene.
Questa fonte, presa come riferimento dai dubbiosi, derivava dalle visure catastali secondo cui il sedime di queste strade è riportato ancora oggi in testa a soggetti privati. Occorre però precisare che il catasto in Italia è valido solo ai fini fiscali e non è probatorio della proprietà, ossia non è una prova che dimostra da un punto di vista giuridico la proprietà di un immobile.
La proprietà comunale di queste strade deriva dalle Convenzioni Urbanistiche che definiscono i rapporti tra lottizzanti e Comune circa le aree per le Urbanizzazioni Primarie ed Urbanizzazione Secondarie.
Non si conosce la specifica convenzione a cui ha fatto riferimento il Sindaco ma in genere le convenzioni urbanistiche stipulate a Corato riportano di regola la seguente dicitura:
“ Le ditte proprietarie (lottizzanti), ……… all’atto della stipula della presente convenzione, cedono a titolo gratuito al Comune di Corato per il quale (art. 107 del T.U. 267/2000) accetta l’ing/arch ………..dirigente pro tempore
a) le aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria costituite dalle strade …….. per una superficie catastale complessiva di rnq……….. riportate in catasto al fg. …. P.lle ………,
b) idem per le aree di urbanizzazioni secondarie ……
Tutte le convenzioni vanno trascritte in quanto comportando il trasferimento della proprietà relativamente a beni immobili trova applicazione la norma generale degli art. 2643 e 2645 c.c.
Ricordando che la funzione precipua della trascrizione è quella di portare a conoscenza anche di terzi quella che è la destinazione economica ed urbanistica dei beni, di conseguenza i dubbiosi avrebbero dovuto far riferimento alla nota di trascrizione e non alla visura catastale.
Di regola alla trascrizione della convenzione urbanistica si associa la voltura catastale che definisce anche da un punto di vista fiscale il soggetto proprietario dell’immobile.
Questa voltura catastale nel caso specifico è mancante, senza che ciò possa mettere in dubbio la proprietà di dette strade.
Quindi quando l’Amministrazione richiama la convenzione, in data 04/12/1991, registrata a Trani il 20/12/1991 al n. 20879 e al n. 25600 RO questa rappresenta la rivendicazione giusta della proprietà pubblica delle vie Degli Orti e Della Chiesa.
Sarebbe comunque opportuno attuare la voltura catastale e controllare se questa operazione vada attuata anche per casi simili.
Istituto Professionale
È idonea l’individuazione dell’area effettuata per la realizzazione del nuovo Istituto professionale?
La terza questione che si vuol trattare riguarda l’individuazione dell’area su cui dovrebbe essere realizzato l’Istituto Professionale, per far ciò occorre fare chiarezza sulle aree “F” come definite dal DM 1444/1968, richiamandone alcuni articoli.
Ricordiamo che questo DM all’art.2 attua un quadro di ripartizione zonale del territorio comunale definendo le seguenti zone omogenee:
A) Essenzialmente il centro storico;
B) La zona di edificazione consolidata;
C) La zona di espansione ossia di nuova edificazione;
D) La zona industriale;
E) La zona agricola;
F) Le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale. (ossia destinata ad attrezzature collettive a disposizione della generalità dei cittadini)
Al successivo art. 4 per le zone “F” si dice che queste aree vanno individuate nella misura di 17,50 mq/abitante di cui 1,50 mq/abitante per le attrezzature per l’istruzione superiore all’obbligo.
Nel caso specifico l’Istituto Professionale non è una scuola dell’obbligo quindi l’area su cui deve sorgere la scuola deve essere reperita nella zona territoriale omogenea “F” e non nelle aree destinati a servizio dei piani attuativi sia che questi interessino le zone residenziali sia che interessino le zone produttive e che nel nostro Piano Regolatore Generale (PRG) sono chiamate “Fi”.
Di conseguenza volendo inserire la scuola professionale nelle aree a servizi del Piano degli Insediamenti Produttivi (P.I.P.) si attua una forzatura in quanto è sufficiente richiamare l’art.5 del DM 1444/’68 che recita:”…… …… 1) nei nuovi insediamenti di carattere industriale o ad essi assimilabili compresi nelle zone D) la superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi (escluse le sedi viarie) non può essere inferiori al 10% – nel PRG di Corato 15% – dell’intera superficie destinata a tali insediamenti.
Quindi la individuazione dell’area effettuata non è idonea in quanto non compatibile con quanto riportato negli artt. 2-4-5 del DM 1444/1968 dal momento che:
a) Deve rientrare nelle aree “F” per le attrezzature di interesse generale;
b) Le aree “F” prevedono una dotazione specifica di standard per gli istituti di istruzione superiore pari a 1,50 mq/abitante;
c) Se l’insediamento della scuola viene effettuato in area destinata a servizi “Fi” della zona P.I.P. si avrebbe un insediamento industriale privo di servizi specifici.
Senza dimenticare che il DM 1444/’68 non è derogabile in quanto è di esclusiva competenza statale.
Ma a ben guardare la Delibera di Consiglio Comunale di individuazione dell’area e da quanto emerso nel dibattito del Consiglio Comunale si comprende che è necessario mettere in atto tutta una procedura che inizia con la disponibilità della Bari Nord a modificare il progetto dell’area a parcheggio a servizio della stazione ferroviaria, quindi attuare un nuovo progetto P.I.P. con la concentrazione delle aree a servizi su cui dovrebbe nascere la scuola ed infine invitare i proprietari di queste aree alla cessione volontaria delle stesse “gratis”.
Di conseguenza pur apprezzando l’intenzione di avere gratis queste aree, la realtà è ben diversa dal momento che il P.I.P. prevede a monte l’esproprio di tutto il territorio interessato dal piano, comprese quindi le aree a servizi. In altre parole non si comprende bene l’approccio operativo tra il P.I.P. ed il possibile recupero ”senza esproprio” dell’area a servizi, non dimenticando i tempi che questa procedura richiede e che secondo chi scrive risulterebbero biblici.
Occorre comunque osservare che nel nostro PRG non sono individuate le aree “F” per le attrezzature di interesse generale, in tali casi è possibile scegliere liberamente l’area di intervento, pertanto, dovendo comunque ricorrere all’esproprio per pubblica utilità lo stesso esproprio potrebbe risultare molto meno oneroso se interessasse un’area agricola. Ovviamente è possibile conservare l’area individuata ma occorre espropriare un’area industriale con oneri espropriativi ben più onerosi oltre al fatto che la stessa area andrebbe sottratta (con esproprio) alla zona PIP che vedrebbe in questo modo
ridurre la sua estensione di circa tre ettari e nel cui ambito andrebbero comunque individuate le aree a servizi nella misura del 15% nel pieno rispetto del PRG.
