Di Vincenzo Petrone “libero pensatore”
Il titolo dell’articolo è la domanda che tutti gli operatori edili, i tecnici, coratini e non, dovrebbero porsi. Chi scrive in merito ha molti dubbi sulla risposta.
In altri termini, al di là dell’enfasi mediatica dell’approvazione del nuovo Regolamento Edilizio Comunale (R.E.C.), ci si chiede se lo stesso abbia effettiva valenza, per comprenderlo farò riferimento alle norme vigenti e agli atti approvati in Consiglio Comunale.
Ricordiamo che la legge che caratterizza il R.E.C. è la legge regionale n.11 del 2017 che ai commi 3 e 4 dell’art.2 rispettivamente recita:
“comma 3^: I comuni procedono alla formulazione del regolamento edilizio in conformità con le definizioni uniformi, provvedendo a mantenere invariate le previsioni dimensionali degli strumenti urbanistici vigenti.”
“comma 4^: I comuni possono procedere altresì all’adeguamento delle norme tecniche d’attuazione degli strumenti urbanistici generali vigenti alle definizioni uniformi, mantenendone invariate le previsioni dimensionali. La deliberazione del consiglio comunale non costituisce variante urbanistica e deve essere trasmessa alla competente struttura regionale ai fini della pubblicazione nel Sistema informativo territoriale regionale (SIT).”
In altre parole poichè nel REC vi sono diverse definizioni che incidono sulle norme che regolano l’edificazione del Piano Regolatore Generale (P.R.G.) la legge regionale ha imposto che occorre ridefinire alcune Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) del P.R.G. che sono in contrasto con le definizione del REC in modo da poterle rendere applicative.
Chi scrive ha richiamato questa problematica diverse volte e ben prima che lo stesso regolamento fosse approvato ed in particolare:
A) Da corato viva del 09-04-2020
………
“Altra manchevolezza, imperdonabile, riguarda il non adeguamento delle N.T.A. del Piano Regolatore Generale, dimenticando che le nuove definizioni del R.E. comportano inequivocabilmente incompatibilità con alcune norme del PRG. Si pensi ad es. al numero dei piani edificabili, al volume costruibile, ai vani accessori, alle definizioni di distacco e di distanza ecc.
Infatti ricordiamo che tra P.R.G. e R.E. esiste una sostanziale differenza, salvo il fatto che tali strumenti devono essere tra loro complementari congruenti e conformi onde evitare possibili contrasti applicativi in grado di ingenerare confusione tra i cittadini, professionisti e la Pubblica Amministrazione chiamata a verificare.”
B) Nelle mie osservazioni al Regolamento Edilizio adottato (prot.9101/2022) scrivevo:
All’art.1 ultimo caporigo si legge:
……….
“Il RE integra le norme del Codice Civile e contiene disposizioni congruenti con le NTA (norme tecniche di attuazione) del vigente strumento urbanistico generale del Comune.
Osservazione
Si evidenzia che nel testo del REC spesso non c’è congruenza tra le varie definizioni del REC, come recepite dal RET, ed alcune definizioni rivenienti dal PRG. Ricordiamo che ovviamente P.R.G. e R.E.C. anche se strumenti differenti, devono tuttavia essere tra loro complementari, congruenti e conformi al fine di evitare possibili contrasti applicativi in grado di ingenerare confusione tra i cittadini, professionisti e la P.A. chiamata a verificare. (si pensi alla diversa valutazione del numero di piani nelle zone B e C e la definizione del REC, alla valutazione del Volume edificabile, vani accessori e …..) e che quindi nella delibera di approvazione occorre porre rimedio.”
C) Da “ilquartopotere.it” in data 31-10-2022 nel cui ambito tra le altre cose chiedevo :
…………
“se nella versione aggiornata del «Regolamento Edilizio», con riferimento ai rapporti con la strumentazione urbanistica comunale, gli articoli delle Norme Tecniche Attuative (NTA) del Piano Regolatore Generale (PRG) siano stati resi conformi alle definizioni del REC al fine di garantire coerenza nell’applicazione ed univocità
nell’interpretazione delle norme edilizie (art. 2, comma 4, della LR 11/2017);”
Prendiamo a titolo esemplificativo il caso della volumetria realizzabile su un determinato suolo evidenziando che, senza adeguamento delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG, non è possibile edificare secondo le definizioni del REC in quanto con l’applicazione di queste si avrebbe una volumetria maggiore di quella prevista dal P.R.G.. e quindi non si ha il rispetto del dettato legislativo.
Per fare questa dimostrazione riprendiamo le definizioni di volume edificabile nel REC e nel PRG:
• definizione n.46 del REC, secondo questa:”… i piani terra adibiti a parcheggio di norma, insieme ad androne-vani scala ed ascensore in quanto volumetrie derivanti da superfici accessorie non incidono sul calcolo della volumetria edificabile.”
• il PRG di Corato nel calcolo della volumetria assentibile recita: “il Volume costruibile comprende:
la parte fuori terra delle costruzioni esistenti e/o realizzande sul lotto….” Ossia non opera alcun distinguo tra volumi residenziali – commerciali…e volumi derivanti da superficie accessorie.
Vediamo come aiutandoci con dei grafici queste diverse definizioni portano a significative differenze volumetriche anche parecchio rilevanti con un conseguente sovradimensionamento del PRG vigente che porta a nuovo carico urbanistico e a diversi standards e quindi al mancato rispetto del dettato normativo
Supponiamo di operare in zona B1 del PRG Corato e di voler edificare su un lotto di terreno di dimensioni 10,00 x 10,00 ossia di SL= 10,00×10,00 = 100,00 mq. L’indice fondiario della zona B1 è If = 10,00 mc/mq. Supponiamo che l’altezza dell’area a parcheggio sia HPT = 4,00 m. mentre l’altezza dei piani superiori sia HPI = 3,00 m. Superficie del vano scala+ascensore= 20,00 mq. n°2 piani oltre il piano terra.
Valutazione della volumetria realizzabile:
VPRG = SL x If = 100,00 x 10,00 = 1.000,00 mc — Individauto con il volume di un cubo di dimensioni 10,00×10,00×10,00 = 1000,00 mc e con colore nero nella prima immagine;
V della costruzione con l’individuazione dei volumi accessori – Nella seconda immagine individuati con colore ciano il piano terra a parcheggio e con colore verde il volume scala+ ascensore.
Nella seconda immagine il volume da conteggiare ai fini urbanistici corrisponde secondo il REC a:
VACCESSORI-REC = [(100,00 – 20,00) x 4,00] – (20,00 x 10,00) = 480,00 mc
Volume ancora realizzabile per utilizzare a pieno l’indice di fabbricabilità If = 10,00 mc risulta: Vresiduo = 1000,00 – 480,00 = 520,00 mc
Considerando che il volume di ciascun piano e pari a (80,00 mq x 3,00 m.) = 240,00 mc, discende che posso realizzare ancora 520,00/240,00 = 2,17 ulteriori piani superiori il tutto come individuato in colore rosso nella terza immagine
Ossia volendo rispettare la definizione di volume edificabile riportata nel REC passeremmo da un cubotto di 1.000,00 mc ad un cubotto di 1.640,00 mc con notevole incremento di carico urbanistico e quindi SENZA rispetto del dimensionamento del PRG.
Ma vediamo meglio l’atto di approvazione comunale del R.E.C. che è la Delibera di Consiglio Comunale N. 128 del 27/12/2022 nel cui ambito a proposito dell’adeguamento e coordinamento delle Norme Tecniche Attuative del PRG con le le definizioni uniformi del REC si legge di:
…….
4) STABILIRE che ai sensi della L.R. 11/2017 le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PRG vigente saranno adeguate e coordinate con le definizioni uniformi con successivo provvedimento;
In altre parole, al fine di assicurare l’invarianza delle previsioni dimensionali del P.R.G., in conformità a quanto previsto dall’art. 2 comma 5 della L.R. n° 11 del 18.05.2017, sarà necessario integrare le definizioni riportate nel REC con nuovi indici e parametri urbanistici.
Di conseguenza, solo dopo l’approvazione di questo nuovo ulteriore provvedimento correttivo delle discrepanze tra le definizioni del REC e le definizioni delle NTA del PRG, il Regolamento edilizio diventerà operativo.
