di Vincenzo Petrone “Libero pensatore”
Le considerazioni che seguono derivano dall’aver assistito, sia pure via WEB, al dibattito dell’ultimo punto all’Ordine del Giorno del Consiglio Comunale del 07-07-2023 riguardante la richiesta di edificazione dell’area B2 prospiciente il v.le Cadorna.
Un Consiglio Comunale che preferisco non definire. Ma al di là di questa considerazione, forse anche inopportuna, entriamo nel merito partendo dalle norme del Piano Regolatore Generale (P.R.G.) che riportiamo fedelmente:
Aggiunte in sede di approvazione regionale
Le note importanti di queste norme sono racchiuse nell’ultimo capo rigo e sono:
1. nel caso in cui “NON” e possibile il reperimento delle aree per le urbanizzazioni secondarie nell’ambito del lotto, allora e “SOLO” allora si potranno monetizzare.
2. nel caso sia “necessaria” la monetizzazione questa va quantificata con il prezzo di
esproprio.
Tralascio almeno per il momento il secondo punto di cui, se avrò voglia parlerò in un prossimo futuro, per soffermarmi sul primo che è più interessamte.
Quindi in base a questo il richiedente il Piano di Lottizzazione e/o il Permesso di Costruire Convenzionato “DEVE” dimostrare l’impossibilità della cessione delle aree per le Urbanizzazione Secondarie (Sus) nell’ambito della superficie del lotto.
Questa dimostrazione, da quanto si è capito dal dibattito, “NON ESISTE” ma è solo un
“DESIDERATA” direi interessata del richiedente.
C’è da osservare che questa mancata dimostrazione, che evidenzieremo essere impossibile cosa tra l’altro dichiarata dallo stesso dirigente all’Urbanistica, rende inaccettabile la monetizzazione in quanto in netto contrasto con il dettato normativo e di questo il Consiglio Comunale deve, o meglio doveva, farsi carico.
Infatti il Consiglio è delegato, in primis, a curare l’interesse pubblico in tutto il suo operare e quindi anche nel caso specifico. Di conseguenza risulta inaccettabile l’accontentarsi dei 600,00 mq (con l’aggravante della servitù di passaggio carrabile) che come vedremo rappresenta circa il 25% della complessiva area dovuta per le urbanizzazioni secondarie.
Dimostrazione dell’ammontare delle aree Fi da cedersi all’interno del lotto.
Dalla tabella, salvo difficile smentita, risulta quindi un ammontare complessivo delle aree per le Urbanizzazioni Secondarie Sus = 2.344,19 mq, valore che è circa quattro volte l’area che il richiedente il P.d.C.C. propone di cedere.
Ovviamente questo si traduce in un vantaggio economico per l’imprenditore in quanto con la cessione di solo 600,00 mq riesce a realizzare una ulteriore volumetria pari a:
(2344 – 600) x 4 = 6.976 mc => con un’altezza di 3 metri, una superficie di 2.325 mq
Questa operazione costa all’imprenditore, considerato che a quanto sembra per la monetizzazione si voglia applicare un costo unitario di 44,00 €/mq, un importo pari a:
(2344 – 600) x 44 (€/mq) = 76.736,00 € => incidenza suolo di 33,00/mq sull’ulteriore edificazione
Le considerazioni vengono lasciate a chi ha voglia di leggere.
Ma a prescindere da questi aspetti, mi preme dimostrare come le aree nella quantità di 2.344 mq, oltre che dovute per norma, possono avere una funzione vitale per la città. Queste aree, se cedute a ridosso della Ferrovia BARI-NORD, assumono una funzione strategica
Per convincersi di questo diamo uno sguardo alle immagini che seguono e che danno un idea di possibile sistemazione della zona:
Da un punto urbanistico e di uso corretto del territorio un intervento di questo genere è
ampiamente sostenibile nel senso che il consumo di suolo è pari a circa il 17% dell’area del lotto ossia un valore estremamente basso nel pieno rispetto delle raccomandazioni della legge regionale n.18/2019.
Ovviamente occorre realizzare l’intervento evitando e/o riducendo al minimo la
impermeabilizzazione dei suoli sia per le aree di pertinenza degli erigendi fabbricati sia per l’area a parcheggio che deve essere drenante. Occorrerà anche creare/curare il verde con la piantumazione di alberature anche al fine di evitare l’effetto “isola di calore” e ricorrendo anche alle pareti e tetti verdi.
Facciamo osservare che la realizzazione del parcheggio può e deve risultare del tutto
indolore per le casse pubbliche, ossia si può realizzare a costo zero. Infatti la realizzazione dello stesso avverrà a cura dell’imprenditore con lo scomputo degli oneri per le urbanizzazioni primarie e secondarie ed ovviamente questo va inserito nella Convenzione tra gli obblighi a carico del richiedente il Permesso di Costruire Convenzionato.
Facciamo infine un ulteriore considerazione che è una diretta conseguenza di quanto
riportato nelle note precedenti.
La Ferrotranviaria, come si evince dall’immagine precedente, nel lontano 2018 (!) aveva programmato la realizzazione di un parcheggio a servizio della stazione Bari-Nord a realizzarsi in zona industriale “D3” al di là dei binari, progetto che è rimasto sulla carta.
Inoltre l’Amministrazione Comunale ha chiesto alla stessa Ferrotranviaria di rivedere il
progetto in funzione della realizzazione, secondo chi scrive in maniera del tutto illegittima, della scuola Superiore Professionale Tandoi. In altre parole si tratta di un progetto (il parcheggio) che difficilmente vedrà la posa della prima pietra.
E’ del tutto ovvio che se viene realizzato il parcheggio nell’ambito della zona B2, lo stesso rende perfettamente inutile quello della Ferrotranviaria anche perché l’uso del parcheggio al di quà dei binari è molto più agevole, funzionale e sicuro.
Ma questo non vuol dire rinunciare all’investimento della Ferrotranviaria. Infatti, al fine di evitare ciò, l’Amministrazione deve farsi carico di chiedere alla Ferrotranviaria di dirottare lo stesso finanziamento sulla realizzazione di uno scalo merci su rotaia a servizio della stessa zona industriale “D3”.
Se poi per la zona “D3”, in sostituzione del Piano di Lottizzazione d’Ufficio “NON
ABLATIVO” (!) si attua un Piano per gli Insediamenti Produttivi (P.I.P.) redatto come comparto perequativo ai sensi delle LL.RR. n.6/1979 – n.20/2001- n.18/2019 e direttive del DRAG e nella progettazione si segueno gli indirizzi A.P.P.E.A. (Aree Produttive Paesaggisticamente Ecologicamente Attrezzate) di cui al vigente P.P.T.R. (Piano Paesaggistico Territoriale Regionale), allora Corato potrà, che merita alla luce delle tante splendide realtà economiche che la caratterizzano.
Ma, considerato che molte scelte sono state fatte, discende che tutto quanto detto in
precedenza sia una pura “utopia”, delego al “PALAZZO” la graditissima smentita.
