Di Vincenzo Petrone “libero pensatore”
L’area interessata dall’intervento urbanistico è riportata nella fig. seguente ed è una vasta area compresa tra le Vie Lago Baione, Via Teano, Via Ruvo e Ferrovia Bari-Nord
Nella commissione Consiliare Urbanistica e Lavori Pubblici si è parlato della SUDDIVISIONE in due sub-comparti dell’originario COMPARTO C.10 così denominato nel vigente Piano regolatore Generale (P.R.G.).
A questo proposito mi preme fare alcune considerazioni che concernono questa ipotesi di suddicisione in due dell’originario comparto che costituiva una maglia unica e che veniva rappresentato dall’immagine seguente stralciata dal PRG.
Ricordiamo, perché ci servono in seguito, le Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) del PRG che per quest’area recitano:
Integrazioni della Regione Puglia in sede di approvazione del P.R.G.
Osserviamo che il Comune dovendo sopprimere il passaggio a livello di via Ruvo ha realizzato il sovrappasso della ferrovia Bari-Nord e questo di conseguenza ha diviso “fisicamente” in due quella che era una maglia unica.
Inoltre il Comune in precedenza aveva espropriato altre aree all’interno del Comparto necessarie alla realizzazione del Liceo Artistico e della scuola Giovanni XXXIII (non ancora realizzata) quindi dell’intero comparto sono state realizzate solo delle Opere pubbliche insieme ad una palazzina privata prospiciente la via per RUVO.
Consegue che il Comune con gli espropri è proprietario a pieno titolo di diverse aree all’interno del comparto e quindi è, a tutti gli effetti, partecipe agli utili ed agli oneri proprio in virtù della stessa definizione di COMPARTO. i
Ovviamente fino ad ora il Comune ha partecipato solo agli oneri quali ad esempio la realizzazione della strada/sovrappasso della ferrovia che invece doveva vedere la cessione e la realizzazione ad intero carico dei compartisti in quanto opera di urbanizzazione primaria. Stesso discorso può farsi anche per le altre aree.
Definita la questione proprietaria e quindi il diretto coinvolgimento del Comune di Corato, passiamo a dimostrare che in base alle N.T.A. del PRG e di legge la suddivisione in due sub-comparti non è assentibile.
In primis facciamo osservare che le norme del PRG vanno lette con attenzione. Infatti come si evince da quanto riportato nel relativo precedente stralcio “ ….. per la zona C nella parte in cui consentono di estendere i Piani di Lottizzazione questi piani non devono obbligatoriamente interessare una sola maglia delimitata “dalla viabilità esistente e di progetto o da eventuali limiti di zona”, e che quindi consentirebbero di presentare un piano attuativo sulla sola nuova (e meno estesa) sub maglia in cui ricadono i suoli di proprietà dell’istante” ma in realtà dicono che i piani attuativi (P.P., PdL, Comparti … ) vanno estesi ad una o PIÙ maglie.
Di conseguenza a carico del Comune anche dopo la realizzazione del sovrappasso non v’è alcun obbligo di aggiornare le tavole di PRG in quanto anche con la suddivisione “fisica” della originaria maglia in due parti, le normative sul comparto conservano a pieno la loro validità ossia non cambia nulla da un punto di vista urbanistico.
Ma questo non è il solo motivo di evidente perplessità alla suddivisione.
Infatti occorre osservare che in termini di legge i sub-comparti possono essere formati su iniziativa dei privati ma a certe condizioni.
Esiste una particolare ipotesi che consente la formazione dei sub-comparti, che può applicarsi nei casi di incompleta esecuzione di un piano esecutivo ed è prevista dall’art. 17 della L. 1150/42 che al comma 3^ recita: “Qualora, decorsi due anni dal termine per l’esecuzione del piano particolareggiato non abbia trovato applicazione il secondo comma nell’interesse improcrastinabile dell’Amministrazione di dotare le aree di infrastrutture e servizi, il comune, limitatamente all’attuazione anche parziale di comparti o comprensori del piano particolareggiato decaduto, accoglie le proposte di formazione e attuazione di singoli sub-comparti, indipendentemente dalla parte restante del comparto, per iniziativa dei privati che abbiano la titolarità dello “intero” sub-comparto, purché non modifichino la destinazione d’uso delle aree pubbliche o fondiarie rispettando gli stessi rapporti dei parametri urbanistici dello strumento attuativo decaduti. I sub-comparti di cui al presente comma non costituiscono variante urbanistica e sono approvati dal consiglio comunale senza l’applicazione delle procedure di cui agli articoli 15 e 16. (comma aggiunto dall’articolo 5, comma 8-bis, legge n. 106 del 2011)”
Ma nel caso specifico NON si riscontrano le due condizioni essenziali all’applicazione dell’art.17 ossia:
• è del tutto assente l’interesse improcrastinabile dell’Amministrazione di dotare le aree di infrastrutture e servizi;
• il richiedente NON ha la titolarità dello “intero” sub-comparto
A dire il vero c’è anche di più. Infatti il proponente l’istanza di divisione attesta di essere proprietario del 51% del sub-comparto n.1 e quindi di poter procedere da solo nella redazione del nuovo piano attuativo del sub-comparto n.1.
Ma in realtà non è cosi se consideriamo che il sub-comparto n.1 comprende anche il fabbricato prospiciente la via Ruvo con relative aree di pertinenza e quindi nel redigendo strumento attuativo occorre comprendere anche queste aree.
Ma dalle visure catastali risulta che complessivamente il sub comparto n.1 ha una superficie pari a 15844 mq come somma delle aree rivenienti da fg.41 p.lle 700-2578-2519-1906-2581-2523-1905-2521-2592-972-1369-1585, con le ultime tre inerenti il fabbricato esistente e relative pertinenze.
Di contro le particelle in proprietà del richiedente, allibrate al fg.41 p.lle 700-2578-2519-1906, danno una superficie pari a 7562 mq che risulta inferiore al 51% richiesto e dall’art.16 c.1 della LR n.20/2001 e l’art.37 c.1 della LR n.22/2006 al fine di poter presentare singolarmente la proposta di un piano attuativo.
Infatti in questo caso l’area richiesta per raggiungere il 51% è : 15844 x 0,51 = 8080,44 mq che è maggiore di quella in disponibilità del richiedente
Sempre nell’ambito dell’incontro della commissione consiliare a proposito delle aree a servizi Fi inerenti il comparto si è sentito ancora parlare di monetizzazione ossia di un termine che dovrebbe essere ormai bandito dalle procedure urbanistiche coratine, in quanto ha prodotto danni enormi alla comunità. Questa asserzione è veritiera anche alla luce del dettato del PRG. Infatti il PRG a proposito delle zone Fi con riferimento a quanto aggiunto/auspicato dalla Regione Puglia in sede di approvazione del PRG nelle N.T.A. imponeva la verifica delle Fi e nell’ambito di questa recita: ..
Quindi alla luce di questa normativa sarebbe auspicabile una rivisitazione dell’intero comparto con cui l’Amministrazione può meglio valutare dove e quante aree Fi ad esempio possono essere utili per l’inserimento di un’opera pubblica anche importante (si pensi al nuovo Istituto IPC).
Se a questa normativa del PRG si aggiunge il dettato della legge regionale n.18/2019 sulla PEREQUAZIONE URBANISTICA allora il Comparto di via Lago Baione potrebbe costituire un progetto pilota di comparto perequativo con la concentrazione dell’edilizia privata in una ridotta area e con un aumento delle dotazioni terrotoriali a favore del Comune.
In questa ipotesi si realizzerebbe quanto auspicato nel Documento Regionale di Assetto Generale (DRAG) CRITERI PER LA FORMAZIONE E LA LOCALIZZAZIONE DEI PIANI URBANISTICI ESECUTIVI (PUE)
Ma questa è una realtà diversa che ha poca attinenza per la nostra Corato e questo lo dico con rammarico.
Senza dimenticare che in quest’ottica operando in perfetta armonia con il dettato del P.R.G., verrebbe meno uno dei motivi ostativi alla realizzazione della suddivisione in sub-comparti dal momento che ci sarebbe l’interesse dell’Amministrazione di dotare le aree di infrastrutture e servizi.
i ARTICOLO 15 – L.R. n.6/1979 (Comparti e Consorzi)
Il Comparto costituisce una unita’ di intervento e/ o di ristrutturazione urbanistica ed edilizia.
Puo’ comprendere immobili da trasformare e/o aree libere da utilizzare secondo le previsioni e prescrizioni degli strumenti urbanistici generali ed attuativi.
Esso ha come finalita’ precipua quella di conseguire, tra i proprietari e/ o gli aventi titolo interessati, la ripartizione percentuale degli utili e degli oneri connessi all’ attuazione degli strumenti urbanistici generali.
